부동산 3가지 정비사업(주거환경 개선사업,재개발 정비사업,재건축 정비 사업)
목차
1.주거환경 개선사업
2.재개발 정비사업
3.재건축 정비사업
주거환경 개선사업
정비기반 시설이 극히 열악하고, 노후하여 불량 건축물이 과도하게 밀집되어 있는 지역, 흔히 말해 달동네 지역에서 이루어지는 정비 사업이라고 할 수 있다. 정비 사업시행자는 주로 구청 등의 지자체이며 LH가 시공자로 맡아서 하는 경우가 대부분이다.
정책사례
천안시 2024년 주거복지 추진 계획에 200억 원 투입
충남 천안시가 [모두가 집다운 집에 사는 행복한 도시 천안] 조성을 위하여 2024년 천안형 주거복지 추진계획을 수립하였다고 2024년 1월 15일에 밝혔다.
이를 위하여 천안시는 [모두가 살기 좋은 집] 지원을 위하여 공공임대주택 보급 확대와 노후주택 주거환경개선사업 실시를 위해 LH와 협력하여 영구, 매입 임대, 전세를 지원하기로 하고 저소득 무주택 신혼가구 희망의 집 짓기, 장애인, 고령자 주택 개조, 저장 강박 가구 청소 등 9개 사업을 추진하기로 밝혔다.
이에 더해 [더 큰 주거복지]를 위하여 주거급여 대상자 임차료 지원과 LH 기존주택 본인 부담금 지원 그리고 긴급 주거지원 사업, 비정상 거처 이사비를 지원하는 등 총 6개 사업도 추진을 한다.
박상돈 천안시장은 주거실태 연구용역 등 다양한 시책사업을 통하여 시민의 주거욕구를 충족하기 위해 노력하겠다며 주거 사각지대 해결과 주거안정 지원을 통해 민간의 영역으로만 두었던 주거환경개선사업을 취약 계층별, 지역별 욕구를 반영하여 추진을 하겠다고 한다.
재개발 정비사업
도로, 공원, 상하수도 시설 등과 같은 정비기반 시설이 부족하고, 노후된 건축물이 밀집한 지역에서 하는 정비업입니다. 단독주택과 다세대 등이 밀집되어 있는 도로 등의 기반 시설이 악화되어 있는 지역에서 이루어지게 됩니다. 즉 단독주택 밀집 지역과 골목길이 험한 지역을 대상으로 한다고 보면 됩니다. 한남 뉴타운, 성수전략정비구역, 장위 뉴타운 등이 재개발 정비 사업구역이라고 할 수 있습니다. 간혹 협소한 나 홀로 아파트들이 재개발구역에 편입되기도 합니다.
재개발 정비 사업은 과거에도 도시재개발법의 적용을 받았었습니다. 재개발은 불량한 도시를 정비하기 위한 사업으로 공익이 목적이 되는 사업입니다. 그에 따라 사업에 이탈되는 경우 보상에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)의 준용을 받는 경우가 발생할 수 있습니다. 공익사업이라 해서 더 챙겨주거나 하는 일은 없다고 보면 됩니다.
공익을 위해서 하는 사업이다 보니 주민들과 소유자들이 일정 붑ㄴ 손해를 보고 싼값을 받고 떠나야 한다는 묘한 논리이기도 합니다.
재개발정비사업 관련 최근 사례
제물포시장 재개발 2024년도 세번째 도전 진행 중
전국 최초 시장 재개발사업으로 주목을 받아왔던 제물포시장 재개발정비 사업이 약 30년 만에 본궤도에 오를 수 있을지 관심이 쏠린다.
2024년 1월 16일 인천시에 따르면 제물포시장 재개발정비 사업조합은 지난 15일 인천시에 재개발 사업시행 인가를 심의를 받고자 [리모델링이 용이한 공동주택 인정]을 신청했다고 합니다.
제물포시장조합의 이번 심의 신청은 2018년도부터 시작되었으며 국토교통부에서 시행한 [리모델링이 용이한 공동주택 기준] 적용 이후에 세 번째로 도전하게 된다. 심의 개최는 빠르면 다음 달인 2월에 개최될 예정입니다.
제물포시장조합의 이번 리모델링 형식은 [무량판 구조] 방식입니다. 이 구조는 수평으로 설치하여 힘을 지탱하는 보 없이 기둥과 슬레이브만으로 하중을 저항하는 건축법입니다. 이 방식은 고층 빌딩 또는 주상 복합 아파트에 주로 사용되는 방식입니다.
제물포시장조합은 이 같은 구조를 도입하여 기존 500%의 용적률을 575%(건폐율 62.63%)까지 완화하여 사업성을 끌어올렸다고 합니다. 또 제물포시장조합은 사업지의 약 230㎡ 일부 부지 또한 도로로 편입시켜 인센티브를 적용받아 용적률을 완화한 결과이다.
재건축 정비사업
정비기반 시설은 양호하나 노후된 불량 주택이 밀집한 지역에서 시행되는 정비 사업입니다. 대규모 아파트 단지의 정비 사업이 이에 속한다 할 수 있습니다. 단독주택, 다세대 밀집 지역에서도 재건축 방식의 정비 사업을 하는 경우가 있는데 서초구 방배 5구역, 방배 6구역, 성동구 응봉 1구역 등이 대표적입니다.
요즘은 거의 다 노후화된 아파트 지역이 지정됩니다. 단독주택 지역도 도로가 잘 정비된 곳이라면 재건축 구역으로 지정되기도 했으나 요즘은 단독주택 지역에 대해서는 증가된 차량과 좁은 도로 폭으로 더 이상 지정될 곳이 없어 거의 지정되진 않는다.
과거에는 주택법의 적용을 받았던 사업이었습니다. 재건축은 주민들이 자신의 재산 증식을 위하여 자치적으로 진행되는 사적인 사업이라고 볼 수 있습니다. 다만 투기 방지와 개발행위의 질서를 위해 국가나 지자체가 개입을 한다는 전제하에서 진행되고 있습니다.
최근 1기 신도시 재개발 재건축에 대하여 정부가 사업 추진 속도의 혜택을 주기 위해 애쓰다 보니 리모델링 단지에는 더욱 엄격한 잣대를 들이고 있어 역차별 한다는 논란이 일어나고 있다.
관련 내용
1.10부동산 대책에 따라서 30년 된 아파트는 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 발표하였습니다.
이로써 재건축과 리모델링 사업의 출발선이 완전히 달라지게 되었습니다.
이번 정책으로 혜택을 가장 많이 받게 될 것으로 예상되는 1기 신도시 내 리모델링 단지에서는 벌써 잡음이 나오기 시작하고 있다고 한다. 특히 상대적으로 평균 용적률이 낮은 일산(169%), 분당(184%) 등에서는 이번 대책으로 주민 간의 갈등이 격화되고 있습니다. 이들 단지는 상대적으로 재건축 사업으로 돌아설 만한 여력이 생기고 있기 때문입니다.
분당에서는 리모델링을 추진 중인 한 단지의 조합원은 정부에서 재건축 사업을 제대로 밀어주고 있으니 이건 역차별이나 다름없다며 리모델링 사업은 완전히 찬밥 신세가 됐다며 토로하고 있습니다. 조합원들 사이에선 리모델링 대신 재건축으로 선회해야 하는 것 아니냐는 목소리도 나오고 있습니다.
리모델링 단지들은 일반 분양의 물량이 많지도 않고 건설 원자재 및 인건비 상승 등으로 결국 조합원이 분양해야 하는 금액은 더 늘어날 수밖에 없는 처지입니다.
이에 따라 윤석렬 대통령의 선거 공약 중 하나였던 리모델링 활성화 방안에 대한 신속하고 실효성 있는 정책을 마련해 달라는 요구가 이어지고 있다.
앞으로 재건축과 리모델링이라는 선택지는 확실해지긴 했으나 현재 상황에서는 리모델링 단지들이 속도를 내긴 어려울 것이라고 전망하고 있습니다. 재건축을 추진할 수 없는 단지와 이미 리모델링이 사업이 시행 중인 단지들은 당분간 사업이 난항에 빠질 것이라고 내다보는 의견이 우세한 상황입니다.