한국의 재개발과 재건축
2020년 전국 각지에서 재개발·재건축이 진행되고 있었습니다. 오래된 건물을 철거하고
새로운 건물을 지어갑니다. 우선은 재개발과 재건축의 차이에 대해서 알아보겠습니다.
재개발 ···주택뿐만 아니라 주변의 공공시설 등도 모두 파괴해, 새롭게 개발하는 것.
노후화한 주택 등이 밀집하는 지역을 일제히 파괴하는 경우가 일반적이다.
공사 범위는 넓은 경우가 많다.
재건축··· 노후화한 주택(주로 맨션)을 파괴해, 정비 기반 시설은 그대로로 건물만을
새롭게 건설하는 것.
※정비 기반 시설이란 주변의 공원이나 도로, 녹지 공간 등을 가리킨다
재개발·재건축의 대상 지역이 되려면?
노후화한 건물 등을 새롭게 정비·건설하는 것이 목적이므로 대상 지역이 되기 위해서는
오래된 건물이 밀집한 지역, 건축연도가 긴 건물이 많이 분포된 곳이어야 합니다.
대상 지역이 되기 위해서는
40년 경과한 건물일 필요가 있습니다. 이것은 기준이라고 하는 것만으로 40년 경과했다고
해서 반드시 지정 지역이 되는 것도 아니고 30년, 35년이라고 하는 지역이 먼저 재개발되는
일도 있습니다. 반대로 50년 경과해 겨우 개발 지역으로 지정되는 장소도 있습니다.
재개발·재건축으로 가격이 급등하는 노후된 건축물
예시로 부산의 한 건물이 2015년 1월 3억 6000만 원이었던 거래가격은 2020년 12월 13억 원이라는
가격이 형성되었습니다. 이곳 주변 신축 아파트 분양가격이 5억 원~6억 원 정도이기 때문에 중고
물건에서 이 가격이라는 것은 얼마나 높은가를 알 수 있습니다.
지하철역 근처인 점과 롯데백화점이 근접해 있으며, 부산·동래구 내에서 평지라는 호조건인
이곳이 재건축이 된다는 점에서 가격이 치솟았습니다.
모든 열쇠를 가지는 되는 조합원
재건축·재개발 지역으로 지정되면 주민이 조합을 설립합니다.
조합이 되기 위해서는 그 집에서의 거주 연수 등 조건도 있습니다.
재개발·재건축으로 새롭게 건설되는 아파트에의 입주권을 받을 수 있다!
이 입주권이 최강의 권리로, 디즈니랜드에 비유하면 차량에 빨리 탈 수 있는 우선 레인에
늘어놓는 패스트 패스의 역할을 완수해 주는 것입니다.
부산 고제동에 건설 중인 레이카운티 아파트. 이쪽의 배율은 경쟁 배율이 낮았던 방 타입은
39 대 1, 높았던 방 타입은 735 대 1이라고 하는 당첨 확률이었습니다. 하지만 입주권을 가진
조합원은 경쟁률에 관계없이 이 아파트에 입주할 수 있습니다.
게다가 조합원이 한층 더 좋은 점은 우선적으로 좋은 동·좋은 층(고층) 에 입주할 수 있는 것입니다.
※추첨이 있지만 인기가 없는 동이나 층은 제외 되고 있습니다.
레이카운티는 4단지까지 구획이 있지만, 조합원을 가지고 있는 사람은 평지로 지하철역이
근접해있는 2단지를 우선적으로 얻은 혜택을 우리게 됩니다.
분양 추첨에 참가하지 않아도 우선적으로 입주할 수 있는 조합원 입주권을 원하는 이유가
바로 이점들이라고 할 수 있습니다.
재개발·재건축에 의한 보상금
재개발·재건축 지역으로 지정되어 공사가 결정되면 공사 기간 중에는 이사하여 다른
집에 살게 되며, 그 비용 등은 나라에서 받을 수 있는 시스템입니다.
다만, 보상금의 정식 금액 등은 조합에 따라 차이가 있는 것처럼 일률 지급이라고 하는 것은 아닙니다.
<보상금 예>
1인 생활 750만 원
가족 2명 1000만 원
가족 3명 1500만 원
가족 4명 1750만 원
이것은 가정 지출의 몇 달분과 같은 식으로 산출된다고 합니다.
예를 들어 새로 건설되는 아파트의 분양가가 5억원으로, 자신의 소지자의 감정 결과가
4억원이었다고 하겠습니다.
이 경우 1억 원의 부족 금은 스스로 준비해야 합니다. 대출을 짜거나 입주권을 재판매할 수
있다면 재판매하는 경우가 많을 것입니다.
그러나, 몇 년 살고 팔면 2020년 12월의 현시점에서는 아파트는 더욱 급등할 것으로 예상할 수
있으므로 플러스가 되어 돈은 돌아올 가능성이 높습니다.
1억 원 대출→2억 원 가격 상승→매각으로 1억 원 이익
이런 상황으로 유주택자들은 노후된 부동산으로 이익을 취하고 있습니다. 그 이익금이 버블인지
아닌지는 유주택자와 무주택자의 입장에서 전혀 다른 생각을 하실 거라 생각됩니다.
허나 투자에는 하이리스크 하이리턴이라는 말이 있습니다. 노후된 부동산을 비싼 값에
구입하여 더 높은 이득을 취할 수도 있으나 반대로 현금청산을 당할 수도 있기 때문에 주의가
필요하기도 합니다.
[현금청산 이란?]
도시 및 주거환경 정비법 89조에서 규정하는 청산금은 조합이 토지 등 소유자에게 지급하는
금액 또는 조합원이 추가 분담금으로 조합에 납부하는 모든 금액을 통칭하며 현금청산이라
함은 토지 등 소유자가 조합원의 지위를 잃거나 분양 신청을 하지 않아 조합원입주권을 받지
않고 정산되는 것을 뜻합니다.